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第17部分（第1页）

的债主，结果是十五、六家法院的封条贴进了玫瑰园。

1997年9月10日，北京第一中级人民法院裁定北京利达行玫瑰园别墅有限公司进入破产还债程序，要求债权人向法院申报债权。三个月后，共有105家债权人进行了债权登记，债权申报总额高达人民币十亿元。

1998年3月，受法院委托，北京市房地产价格评估事务所对玫瑰园进行评估，确定“玫瑰园别墅区”项目用地及地上物品的价格为人民币5．99亿元，同期，北京市审计事务所对玫瑰园的所有账目进行审计后，玫瑰园资不抵债，总额只剩下1亿余元。

1998年7月21日，法院公告：北京利达行玫瑰园正式破产，由法院清算组接管，并择日拍卖。

1999年6月，玫瑰园拍卖公告正式发出，起拍价为人民币3．88亿元，梁希森以高出基价1000万元的价格拍得玫瑰园。

梁希森1996年进京，其后成为了玫瑰园的施工商。梁希森之所以接手玫瑰园，是因为玫瑰园欠了他2．38亿元的工程款。

其后，北京房地产市场日益火爆，梁希森接受的玫瑰园咸鱼翻身，梁希森获利丰厚。

点评：玫瑰园的这个案例简直是一个典型的房地产烂尾、盘活全方位教材。

从万通新世界的这个案例可以看出，邓智仁的策划功夫绝对是业内的绝顶高手。但其在玫瑰园的惨败，说明开发好一个项目，不是靠策划好就能够完成的。

首先，如果从合作伊始，邓智仁如果好好审查刘常明的相关开发手续、资质，就未必会一头栽进这个陷阱。

其次，当发现这是个陷阱后，有两种解决方式，一壮士断腕、割肉离场；二调集资金、拼死一战。对这两种方式，很难判断孰对孰错。相比而言，前者的风险要小一些，但挫折感太重，性格偏好风险收益的人，肯定会倍觉屈辱和难受；后一条路，风险自然要大得多，但收益也大。

可惜，邓智仁没想到宏观调控是如此的利害。

最后，需要说明的是，很多策划人总认为是自己的策划点燃了市场的激情，但这个观点未必正确。在本案例中，尽管邓智仁已经使尽了浑身解数，但因为整体市道太弱，始终无力回天。

公鸡打鸣后，太阳升起，但公鸡不打鸣的话，太阳照常升起。好的策划，是借大势赚大钱，但这并不同于自己能创造出一个市场来。

北京——万科最大的鸡肋

有潇洒成功的，自然也有步履蹒跚的。

北京，这样巨大、这样重要的市场，对业界老大万科而言，多年来一直是块含在嘴里的鸡肋，一直有点味道，舍不得吐掉，但舌头都舔累了，也很难吃到多少肉。哈哈。

进入北京市场后，北京万科频繁地换帅，谭志伦、姚牧民、吕葵、林少洲等人都曾先后执掌过北京地区的帅印。但，帅换得勤，市场起色也不大。

北京万科自1994年开发城市花园始，2000年、2001年先后推出万科星园及青青家园、2004年推出万科西山庭院，累计开发总量超过100多万平方米。但这四个项目的建设用地都是在2000年之前通过协议出让获得的。

其后，万科整整五年在北京一块地都没有拿到。

直到2005年，万科通过招标挂，拿到了一块面积仅为4。3万平方米的土地。但对北京万科而言，却有着非同一般的意义：它标志着北京万科终于突破了土地零储备瓶颈。

尽管万科较早进入北京，然而，与万科在长三角等地的快速扩张相比，包括北京在内的环渤海区域业务一直发展缓慢。其中，北京万科尤甚。

对此，万科集团总经理郁亮并不讳言：“北京万科在整个万科系统里面，业绩水平不理想。

郁亮曾公开表示：“虽然万科在北京做得不理想的原因有很多，但主要还是在于我们自己，当时在策略上失误了。1993年万科进北京，在顺义做城市花园其实很成功，但那时我们一味想进城，现在万通开发的万泉新新家园、亚运新新家园那两块地，我们当时都有机会拿到，但是放弃了。这样就失去了一次良好的扩大地盘的机会。”

不满足于做城郊发展商，“向城里走”与北京“向外”的发展趋势相悖，被郁亮认为是“造成万科在北京目前的被动局面”的最大失误。

很多业内人士对此则另有说法：万科为什么在北京拿不到好地，一方面与行业状况有关。中国最初涌现的大地产商，都或多或少具有土地资源上的优势，万科是没有任何政府背景的唯一特例；另一方面，也与万科坚持规范运作，拒绝以暗箱交易获得土地有很大关系。北京房地产市场的水，那是很深的。

万科在紫禁之巅的第一轮交锋，成绩惨淡。

许荣茂把握完美时机

仔细观察许荣茂许老板的操盘手法，无论是进入北京、还是进入其他城市，总能看到许老板那极其高明的、炒股般的手法。

完美的高抛低吸、完美的介入时机、完美的获利，然后转身离开。

1994年，国家宏观调控政策出台，中国房地产业出现大起之后的大落。在当时很多做房地产投资的人破产，许多人对房地产业避之惟恐不及时，许荣茂却从福建移师北上，从澳大利亚回笼资金，大举进入当时还十分低落的北京房地产业。

有媒体报道，许荣茂对此的回忆是，“当时的北京，房地产市场属于最低点，而北京因为首都的缘故，聚集了境内外具有高档楼盘消费能力的人，却没有相对应的产品。”

许荣茂随后在北京大开大阖，先后开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等项目，都是高档外销公寓，1995年起，北京的高档外销公寓开始的热销，完全证明了许荣茂的判断。

“当时我们在北京的5个项目、3000多套房全部卖完了，销售额达几十个亿。”

在北京如日中天的时候，许荣茂又把目光投向上海这座中国经济发展最快的城市，这时是1999年年底。当时这一决定遭到了包括儿子许世坛在内的世茂高层许多人的反对。

许荣茂力排众议。许荣茂认为，中国要加入WTO，上海是中国和亚洲的经济中心，它不只是属于中国的，也是属于世界的。那个阶段上海房地产跌得这么厉害主要是亚洲金融风暴的影响，是暂时的。当时上海的高档住宅不到2％，陆家嘴好几百万平方米的高档写字楼没有相应的高档住宅与之匹配，而上海市政府已经在采取相应措施拉动房地产市场的发展，如收缩土地供应、购房免税政策、户口政策等。

许荣茂认为：“一个政策要出台一二年后才能反应出来，世茂集团必须抓住这个机遇。”

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