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第122章 昆明楼市供求关系逆转住得好才是王道（第2页）

当然，就目前而言，昆明还是有一些令人欣喜的变化。

这里先不说各种“上下”一致的“稳地产”举措，单纯聚焦于“好房子”的未来导向，你会发现，在生产资料端已经有相应的微妙变化。

最明显的是，在前不久昆明举行的2024年储备土地推介会上，推出的住宅用地大多都将容积率控制在4以内。

这样的情况，在此前的推介地块中是前所未有的。

事实上，从去年底以来，商品住宅用地低容化的趋势，在昆明市场已经悄然出现。

在房企主动拿地的统计中，邦泰和万科获得的住宅用地，容积率均有大幅改观。

比如，去年11月邦泰获得的原孔雀镇售楼部地块（邦泰·臻境）最大容积率3.1，而此前孔雀镇项目容积率却高达5.11。

而邦泰今年2月获得的双塔片区地块（邦泰·璟和），是近期昆明土地交易中唯一出现溢价的地块，其最大容积率仅为3，同区域当前在售项目容积率则普遍在4左右。

通过对比不难发现，万科获得的三宗七彩国际社区项目后续用地，其地块指标也明显优于此前地块。

由此可见，在房地产开发链条中，昆明已经通过前端（生产资料）的调整，来更好地匹配未来消费者对于优质住宅的期待。

这样的积极变化，是符合上层给房地产开具的药方中关于“用药”的相关指导意见的，也能让昆明市场更容易做出好的产品。

从未来的趋势看，昆明市场预估将很难再出现高容积率的住宅项目。

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昆明房地产开发链条的最前端虽然已经在主动调降用地容积率，但对应到整个市场，其实更多只聚焦于新增项目之中。

基于当前的市场环境，有多少房企愿意出手拿地，还是一个大大的问号？

而且，这也与当前有关部委“合理控制新增商品住宅用地供应”的提法相悖。

因此，在关注增量土地的市场需求匹配度的同时，或许，还应适当兼顾存量土地的未来前途。

着眼于昆明市场，一个很现实的问题是，昆明二手房的成交量已经远超新房。

已跨入存量房时代的昆明，新房如何与二手房竞争，并不仅仅是不同市场间客观存在的问题，还是整个房地产业发展链条中能否良性循环的问题。

特别是昆明庞大的存量土地（待盘活土地）历史遗留土地，若按照当初的用地指标，其即便盘活建成又如何能与当前到处割肉的二手房竞争呢？

所以，在“去库存”的市场背景下，不单单是要想办法消耗在售项目的库存，同时，还应该关注存量土地可能产生的、与市场需求不匹配而可能形成的新增库存。

结合现实来看，近期阳光城滇池半山重整出现投资人争抢接盘的局面，对于如何盘活项目、甚至是存量土地盘活其实有很好启示：

有效降低盘活成本，或直接通过土地指标的调整来适应市场的新需求，一定程度上能给土地项目盘活提供有效的动力。

事实上，在5月中旬，国新办举行的政策例行吹风会上，自然资源部相关负责人在回答有关存量用地问题时就提到，要坚持两条主线：

一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

其中，针对支持企业优化开发的措施中明确表示：允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

也就意味着，对于通过用地指标调整等方式来盘活存量土地的做法，是有政策支持的。

所以，对于停摆项目众多的昆明而言，步伐不妨迈得再大一点！

房地产开发的前端（土地）问题解决了，产品规划条件也有松绑迹象了，房地产链条通过调整运转更通畅了，那么，市场也就有救了！

当这一切准备就位，或许剩下的也就是通过时间来换取未来的发展空间了。

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